合同纠纷
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续租期间承租人提前解除租赁协议的后果
(作者:张佳奇律师)

       2023年4月,杭州余杭区法院开庭审理了一个房屋租赁纠纷案件。本人在案件中作为德国籍被告的代理律师出庭参加了审理。

        在该案中,原告以被告违反租赁协议提前解约为由,向被告提出了赔偿请求。但事实上,原、被告之间的租赁协议期限届满后,原告曾通过微信向被告发送了租赁协议,要求被告签署后拍照返回给原告。数日后,被告回复“Sorry for my late response”(抱歉回复太迟了)。此后,关于签署续租合同一事,双方没有进一步沟通。被告经原告同意,继续在租赁房屋中居住,被告按原告的要求如期支付了租金。四个月后,被告因个人事务原因,提出终止租赁关系、结算租金、退还押金的请求。但原告以被告提前解除租赁合同为由,扣留押金作为违约赔偿金,并向被告提出了进一步支付违约赔偿金的请求。

        结合本案事实和相关法律规定,就违约赔偿金而言,本律师认为,原告提出的违约赔偿请求没有法律依据,不应得到支持。

        根据民法典第七百零七条规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。

        第七百三十条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

        第七百三十四条规定,租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

        因此,承租人解除续租协议的后果,需要区分不同的情况。以本案的房屋租赁协议为例,需要区分续租时是否以书面形式续签了租赁协议。

        在续签租赁协议的情况下,如果承租人未与出租人就解约事宜达成一致,提前解除租赁协议,不再支付房租等费用,属于违约情形。出租人有权以违约为由主张承租人承担违约责任,承租人应当按照租赁协议的约定承担违约责任。

        在未续签租赁协议的情况下,如果出租人同意承租人继续使用租赁房屋,或者双方以口头形式约定续签租赁协议但未实际签订,则双方之间形成不定期租赁协议。双方均有权随时解除租赁协议。因此,如果承租人解除租赁协议,不属于违约情形,出租人无权以违约为由主张承租人承担违约责任。

        本案中,原、被告双方仅就续签租赁协议的事宜做了初步沟通,并未实际签订书面的续租协议。根据原告提供的聊天记录显示,被告回复
“Sorry for my late response”(抱歉回复太迟了),并未明确表示同意续签。在这种情况下,双方口头上达成了不定期租赁协议。因此,原告有权随时终止租赁协议,且不需要承担违约责任。

       主审法官支持了本律师的上述辩护理由,驳回了原告提出的被告承担违约赔偿金的请求。


     
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